Aici aveti un material pe care va rog sa il cititi:
Operatiuni imobiliare realizate de persoane fizice, pot fi clasificate in trei categorii:
a) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA
Prima categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila, si prin urmare operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA, este vanzarea de constructii si de terenuri daca persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale. Indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice, si nu au fost cumparate in vederea revanzarii, ci se poate demonstra ca au fost utilizate in scopuri personale (locuinte proprietate personala, case de vacanta, suprafete de terenuri mostenite sau aferente cladirilor), tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA.
A doua categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila sunt operatiunile imobiliare realizate ocazional.
Conform prevederilor pct. 3 alin.(l) din Normele CF, pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale, persoana fizica devine persoana impozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.
Din punct de vedere fiscal operatiunile au caracter de continuitate atunci cand nu pot fi considerate operatiuni ocazionale. Totusi, avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala. Trebuie avut in vedere ca la pct. 66 alin. (2) din Normele CF se prevede ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei trebuie apreciata in baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul ca aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau sa faca investitii pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.
Daca, de exemplu, o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri, chiar daca va realiza vanzarea printr-o singura tranzactie, operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala, chiar daca in anul respectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare, intrucat activitatea sa economica se considera a fi inceputa in momentul in care a angajat costuri pentru investitia respectiva. Daca insa o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde si rezulta cu certitudine ca nu a realizat in anul respectiv, sau in anii precedenti, mai multe operatiuni imobiliare, atunci operatiunea poate fi considerata ocazionala.
Astfel, daca o familie construieste o casa noua, pe care ulterior o vinde fiindca nu corespunde cerintelor, operatiunea poate fi considerata ocazionala, daca in anul curent si in anii precedenti persoana nu a mai realizat astfel de operatiuni “intamplatoare”.
b) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar operatiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.
In general, daca o persoana fizica realizeaza in cursul unui an calendaristic mai mult de o operatiune imobiliara constand in vanzari de terenuri si constructii, altele decat cele utilizate in scopuri personale care nu intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata, devine persoana impozabila, indiferent daca operatiunea este sau nu scutita de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Totusi, daca operatiunile imobiliare constau numai in vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile, acestea sunt scutite de TVA si chiar daca persoana fizica devine, in principiu, persoana impozabila pentru aceste operatiuni, nu are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA. Persoanele fizice care cumpara in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizeaza fapte de comert asa cum prevede si Codul Comercial.
c) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile
Problema persoanelor fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA se restrange la un sector foarte limitat si anume acela al vanzarilor de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Avand in vedere perioada foarte limitata de timp in care o cladire este considerata noua, rezulta cu certitudine ca numai cu totul intamplator este posibil ca persoana fizica sa vanda astfel de cladiri in alte scopuri decat cele comerciale.
Persoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi, care au caracter de continuitate, asa cum s-a explicat mai sus, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal sau inainte de inceperea activitatii economice conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal, si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate, la fel ca alte persoane impozabile.
Intrucat persoana fizica devine persoana impozabila chiar si pentru vanzarile de bunuri imobile scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in circumstantele descrise la lit. b), rezulta ca daca realizeaza o singura operatiune taxabila constand in vanzarea de cladiri noi sau terenuri construibile, are obligatia sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.
Daca persoana fizica se inregistreaza in scopuri de TVA are toate drepturile si obligatiile ce decurg din legislatia referitoare la TVA, respectiv trebuie sa plateasca TVA la buget, dar are si dreptul sa deduca taxa aferenta cumpararilor de bunuri si servicii destinate activitatii sale economice.
Avand in vedere ca stabilirea tratamentului fiscal aplicabil unor operatiuni imobiliare depinde foarte mult de circumstantele realizarii operatiunii, solutiile emise de directia noastra au caracter pur orientativ, intrucat au la baza numai informatii partiale transmise de contribuabili.
Trebuie de asemenea precizat ca legislatia in domeniul TVA nu a fost modificata semnificativ din anul 2002, in ce priveste definirea activitatilor economice si a persoanelor impozabile. Inca din 1 iunie 2002, la aparitia Legii nr. 345/2002, privind TVA, persoanele fizice care realizau tranzactii imobiliare in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, ar fi avut obligatia sa se inregistreze si sa plateasca TVA, deoarece pana la 1 ianuarie 2007, data aderarii Romaniei la UE, nu exista nicio scutire de TVA pentru vanzarile de cladiri si terenuri, orice tranzactie era taxabila daca era realizata de o persoana impozabila.
In ce priveste vanzarea ocazionala sau de bunuri personale, acestea nu erau in sfera de TVA, la fel ca si in prezent. Este inexplicabil ca problemele privind tranzactiile realizate de persoane fizice au aparut relativ recent, in contextul in care legislatia de la data aderarii nu a adus nou decat acea scutire pentru constructii care nu mai sunt noi si terenuri, altele decat cele construibile.
Referitor la plata taxei pe valoarea adaugata, conform art. 150 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal persoana obligata la plata este persoana impozabila care efectueaza livrari de bunuri taxabile. In ceea ce priveste baza impozabila, respectiv valoarea la care se va aplica TVA, aceasta este constituita, conform art. 137 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor ori prestator din partea cumparatorului, beneficiarului sau a unui tert, inclusiv subventiile direct legate de pretul acestor operatiuni.
avocatnet.ro explicăm legislația
gorbanescu ramona 
sabrer_2006